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　　相信近期有在看房的朋友已经猜出这所谓的第二套，正是来自当下各大城市的楼市新宠：

　　在广州，首个四代宅招商林屿境劲销1.4万平位居2025年1月广州销售面积榜单第一；在河南新乡，新投润华森林云墅2024年实现销售额9个多亿，也是新乡地区的销售面积+销售额双料销售冠军...

　　从一线到三线乃至义乌这样的县城，无一不是四代宅独领风骚，不少地产业内人士感叹这是好几年都没见过的火爆情况

　　根据克而瑞近期数据表示，目前全国各地明确要打造四代宅的项目数量已突破70个

　　为什么单凭一个四代宅概念就能搅动整个新房市场，未来伴随更多项目入市会对非四代宅项目造成影响么

　　其实关于什么是四代宅各位应该都听过类似空中森林花园建筑、第四代未来人类住区这样的表达

　　也是因为不同于普通住宅垂直式的阳台排布，对于四代宅而言，能够最终靠阳台错层排布创造出更大面积的露台空间

　　原本项目不是四代宅，因为2024年9月南京正式放开四代宅技术，于是项目果断推翻重来

　　并且还在原有四代宅技术基础上做了这种错层创新，让每家每户都拥有6.6米挑高

　　要知道在四代宅之前，受公摊面积影响国内普遍商品房得房率并不高，通常在70%-90%之间，即使是最高联排别墅得房率也不过在90%

　　根据克而瑞统计，截至今年8月，百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅项目

　　据销售人员介绍，每个户型中均有一至两个空中花园，其中项目82平和110平两种户型分别附赠19平和33平的空中花园

　　如果算上额外赠送的33平空中花园，宽约10.2米，实际可使用面积和居住感受，相当于此前市面上160平以上的户型

　　1、2024年9月，苏州高铁新城板块的龙湖御湖境开盘，最高实际得房率达到120%，首开收金4.5亿元

　　3、此外还有招商武汉城建未来中心C2地块，该项目的得房率优化后可达约105%-112%

　　这也是为什么我们会看到当下几乎所有城市都要卯足劲去做四代宅，作为集超高得房率+露台庭院生活等众多buff于一体的四代宅项目

　　当四代宅叠加豪宅属性，典型如南京的招商金陵序、中海江南玖序单价已突破6w/平

　　截至2025年2月，据克而瑞数据，全国28个重点城市2月平均开盘去化率33%，环比下降11pcts

　　西安保利云谷天汇和西安绿城海棠三章均为四代宅产品，累计去化率都超过90%，而非四代宅项目去化仅在20%-40%左右

　　再比如2024年10月江苏宜兴当地首个第四代住宅项目栖氿云璟开盘，在宜兴楼市普遍低迷的时候，项目去化率超80%，创下宜兴三年多来的热销纪录

　　所以无论是大露台，还是超高得房率，对于当下更多城市而言四代宅的本质，是通过产品形态的直接变化，以此推动整体楼市复苏

　　如果各位有留意过最近几年的土地市场，伴随房地产行业进入下行周期，土地市场也随之降温，自2021年国有土地出让收入达到高峰8.71万亿

　　据公开资料显示，广州原计划在2024年全年出让宅地90宗以上，然而上半年总共仅成交宅地4宗，累计收金64.77亿，分别同比下降75%和85%

　　面对整体销售难以达到预期的情况下，近年来房企持有的待开发土地面积整体增长，2022年末达到了49828万平米，创下了2004年以来的新高

　　就拿最近2月成交的嘉兴海宁地块来说，作为一个县级市的土地，却经过4小时鏖战，204轮竞价，最终由嘉兴浙华（绿城中国）拿下，溢价率高达34%，总价破3亿

　　去年3月，天府新区正式对外发布了《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024)》，其中最引人关注的，就是对建筑面积超过144㎡的住宅开展生态建筑试点

　　而随着去年的两宗涉宅用地建设进度逐步推进，加上不久前天府新区新年第一拍又成交了110亩连襟地，三个楼盘都将在今年上新“四代宅”产品

　　据中指研究院分析，截至2025年一季度，尤其杭州、成都、苏州等核心城市供地节奏加快，房企积极补仓

　　究其原因，一是市区核心地块+低密地块增多，二来也是因为产品设计条件放宽，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等

　　没有改变出让面积，有助于提升开发商的预期，土地单价也得到了保障，对于土地出让活跃度来说也得到了很好的支持

　　来自意大利设计师，直至2019年由清华大学建筑研究院将这一概念引入国内，之后才渐渐有了空中森林花园建筑的概念

　　其一在政策层面，2023年7月25日召开政治局会议，也是官方首次提出“房地产市场供求关系出现重大逆转”

　　也就在这两年间，我们正真看到包括上海、北京、广州、深圳以及杭州、成都等大量城市开始局部或全部取消7090政策

　　从去年提出要“下力气建设好房子”到今年3月从“像造汽车一样造房子”登上热搜，这也是“好房子”的表述首次被写入政府工作报告中

　　重庆、郑州、厦门、武汉以及成都天府新区、苏州吴江区等等...虽然一线城市还未正式完全放开

　　但以广州为例，2023年11月广州修订了《规划管理容积率指标计算办法》，将住宅内半开敞空间半计容的比例由原来的“不超过套内建筑面积的15%”放宽至20%

　　更是直接官宣将天河面粉厂地块作为试点，允许阳台面积占比扩大至“不超过套内建筑面积的30%”

　　2021年以来福建出让602万方四代宅地块，其中福州已落地37个四代宅，占比全省比重约60%

　　无论是政策端的推动，以及新房市场四代宅带来的快速去化，毋庸置疑都让我们正真看到四代宅崛起的强大力量

　　但是伴随这个楼市新物种郑重进入交付期，市场对这一新概念的质疑也接踵而至

　　从2024年来看，在诸如福州、宁波、西安等更早探索四代宅的城市，多数项目在2022年甚至更早之前便开盘

　　因为绿化本身是构筑在露台上，对于悬挑楼体的承重和覆土都提出了几何倍的要求

　　以2024年8月贵阳自然资源和规划局颁布的《贵阳市城市森林花园住宅管控要求》中就明确提到：

　　2、且以乔木、灌木为主的覆土深度不宜小于0.5米，花园排水应采用同层排水

　　有的四代宅项目交付仅半年时间，部分业主更换了花池里的植被，有的将其改造成养鱼池

　　一个项目立面的统一与质感有多重要，去看看那些每年都要专门贴钱升级小区外立面的杭州业主们就知道

　　四代宅的大露台的确扩展了居住空间，丰富了生活场景，但也因为四代宅露台天然错层排布的方式

　　代入想象下，当你在家里惬意的布置庭院，在院子里做什么，都会被邻居尽收眼底...

　　采访相关业主得知，最初物业承诺每年会有若干次免费植物修剪服务，另外如果树木太高，还会额外收取高空费

　　这个小区的物业费是区域天花板级别的2.98元/月/平，相比之下，周边其他两个小区的物业费只有1.8元/月/平

　　最近我看见这样一个言论，就是放眼那么多国家，新加坡的城市森林和南法地中海的摩纳哥，四代宅的鼻祖也来自意大利米兰

　　2、先天天气特征情况给到后期运营提供了保障，鲜有极端天气，类似北方地区可以适配的植物本就相对南方较少

　　位于意大利米兰的全世界首例垂直森林住宅，每3个月一次维护、6个月一次外围修剪，80%的工作都要由挂着钢丝绳的园丁完成，住户每年要交7000欧的物业费

　　所以未来对于国内四代宅，还需要更加多的产品研发跟考量，未来也还有非常长一段时间要走

　　有项目已经率先在思考，曾经我们在福州保利天珺就看见项目特意在露台间增加玻璃隔板来隔绝视线

　　四代宅的兴起也已经是一两年前的事，而伴随如今慢慢的变多项目入市，后期关于维护以及二手市场是否同样经得起考验依然在等待市场的检验

　　类似四代宅的政策被快速的推进，四代宅的目的是什么，不就是给到公司能够提升室内附加值用来促进去化的么

　　整个2025年初2.0以下容积率地块占比显著提升，达到44%，为近四年新高

　　也因为这样的诚意又反过来推动土地端回暖，客户更愿意买单，开发商可以很快去化也有利可赚

　　而未来我们也期待着，这样的四代宅能够推动行业健康发展的同时，也真的能迎来因为这些好产品的交付

　　2、克而瑞地产研究院：《产品洞察｜打破面积壁垒，小户型四代宅产品涌现》、《热销项目｜四代宅“有市有价”，房票助推近郊项目销量提升》、《城市产品力｜去化表现喜忧参半，100%实得率≠高去化》

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